Comment calculer le congé pour un bail commercial ?
Le bail commercial est un contrat conclu entre un propriétaire bailleur et un locataire, dont l'objet est la location d'un local à usage commercial (fonds de commerce) ou artisanal.
Régit par le Code du commerce, la durée minimale d'un bail commercial est de 9 années. Néanmoins le locataire peut le résilier à la fin de chaque période de 3 ans. Ainsi parle-t-on de congé triennal. Autrement dit, le bail commercial est découpé en périodes de 3 ans, d'où l'expression courante de " bail 3-6-9 ".
Le locataire doit respecter un préavis de 6 mois avant le terme d'une période triennale. Il est d'ailleurs possible, lors de la conclusion du bail, de prévoir une clause contractuelle pour convenir d'un délai plus long.
Si le délai de préavis n'a pas été respecté, la demande de congé reste valable mais il ne sera effectif qu'à la fin de la période triennale suivante. Le congé devra à nouveau être donné au moins 6 mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil.
À savoir que le locataire doit donner congé par lettre recommandée avec avis de réception (LR/AR), ou par acte d'huissier. En revanche, il n'a pas besoin de motiver son congé.
Et, bien entendu une clause résolutoire prévoit la résiliation anticipée du bail commercial à tout moment en cas de manquement à des obligations contractuelles.
Dans certains cas de figure, le calcul du congé est modifié. Explications.
Retraite et pension d'invalidité du locataire
Dans le cadre d'un départ à la retraite, un commerçant sous le statut de l'entreprise individuelle, un gérant associé unique d'une EURL, ou le gérant majoritaire d'une SARL peut donner congé sans attendre l'expiration de la période triennale. Il doit seulement respecter le préavis de 6 mois avant de restituer le fonds de commerce qu'il loue.
Le gérant d'une SARL ou EURL, ou l'entrepreneur individuel qui touche une pension d'invalidité bénéficie des mêmes conditions pour donner son congé.
Décès du locataire
Dans le cadre d'un décès, la résiliation du bail commercial n'est pas automatique ; à moins d'une clause qui le prévoit.
Dans le cas contraire, le bail est transmis aux héritiers du titulaire du bail. Ils peuvent alors, soit l'exploiter, soit le céder, soit donner congé dans les mêmes conditions qu'un départ en retraite.
Procédure collective
Le bail n'est pas non plus résilié automatiquement si le locataire fait l'objet d'une procédure de sauvegarde, d'un redressement ou d'une liquidation judiciaire.
à savoir que le propriétaire bailleur ne peut pas demander la résiliation du bail pour non-paiement du loyer. Seul l'administrateur judiciaire peut décider de donner congé, ou de céder le bail commercial. S'il décide de poursuivre le bail, il doit veiller à ce que le locataire dispose de fonds suffisants pour honorer ses obligations locatives.
à noter que le propriétaire-bailleur doit faire une déclaration de créances auprès de l'administrateur judiciaire pour récupérer les loyers impayés avant l'ouverture de la procédure collective.
En ce qui concerne le propriétaire-bailleur
Il peut aussi mettre fin au bail commercial et donner congé au locataire. Il doit le faire 6 mois avant l'expiration de la période triennale, et par acte d'huissier.
S'il ne respecte pas le préavis, le congé reste valable mais prendra effet à la fin de la période triennale suivante.
Contrairement au locataire qui n'a pas besoin de motiver son congé, le propriétaire-bailleur doit préciser :
> les motifs de son refus de renouvellement,
> la possibilité pour le locataire de demander une indemnité d'éviction, ou de contester ce congé.
Besoin de précisions ? N'hésitez pas à contacter nos experts-comptables.
Mis à jour le 2021-06-01 12:11
