Fiche : Quelle forme juridique pour un promoteur immobilier ?

Quelles sont les missions du promoteur immobilier ?
Le promoteur immobilier est un professionnel multi-casquettes du fait de la variété de ses missions.

Qu'il exerce son activité en tant que personne physique ou morale (en société), il prend en charge la construction de biens immobiliers neufs destinés à la vente en VEFA.

Pour rappel, VEFA est l'acronyme pour vente en l'état futur d'achèvement. Ce contrat de vente permet de pouvoir vendre un appartement sur plan, c'est-à-dire avant sa construction. Les biens immobiliers peuvent être :
>     des résidences destinées aux touristes, aux étudiants ou aux personnes âgées,
>     des appartements ou des maisons individuelles,
>     des bureaux ou des locaux commerciaux.

Des missions variées et complémentaires.

Dans le cadre d'une étude de marché, le promoteur évalue d'abord la faisabilité du programme immobilier en matière de terrain, plans, normes et règlementations. Il recherche ensuite les prestataires nécessaires à la réalisation des travaux. Il se charge également de réunir les financements indispensables au projet et en assume le risque. Il coordonne les opérations de construction, les suit et définit la stratégie commerciale pour vendre les logements neufs (des lots).

à ce titre, sur le plan juridique, il est considéré comme étant le maître d'ouvrage mandaté par les acquéreurs.
Une profession règlementée.
"Maître d'ouvrage délégué", l'activité du promoteur immobilier est encadrée par les textes de lois suivants :
>     la loi du 4 janvier 1978 autour de la responsabilité et l'assurance dans le secteur de la construction,
>     la loi du 16 juillet 1971 relative aux opérations réalisées par les sociétés de construction,
>     la loi du 3 janvier 1967 qui règlemente la vente d'immeubles à construire.
De plus, son statut est régi par l'article 1831-1 du Code civil.
Une obligation de résultat.
Selon la jurisprudence, le promoteur est également tenu à une obligation de résultat. Ainsi doit il respecter les délais qui ont été promis lors de la vente en VEFA. Les biens immobiliers livrés doivent évidemment être exempts de vices.

Quelle forme juridique privilégier pour un promoteur immobilier ?
Ils s'associent le plus souvent pour créer une Société Civile de Construction-Vente (SCCV). Ce, pour chaque programme immobilier (achat du terrain, construction du bâtiment, commercialisation des lots en VEFA). Il s'agit de la forme juridique la plus adaptée du fait que la SCCV s'éteint automatiquement à l'issue de de la vente du dernier lot de chaque programme.
à savoir que la SCCV est la seule forme de sociciété civile immobilière (SCI) qui permette de vendre un bien immobilier neuf afin de réaliser un bénéfice.

De plus, elle permet de recourir à la commercialisation en VEFA. Seul type de contrat qui assure une sécurité au promoteur immobilier :
·    un retour sur investissement,
·    les fonds suffisants pour assumer la construction de l'ouvrage jusqu'à la livraison.
En effet, tant que tous les lots du programme ne sont pas vendus (réservés), il est impossible de commencer la construction.
Vous vous en doutez, la SCCV doit souscrire une assurance dommage-ouvrage. D'ailleurs cette assurance est également nécessaire pour obtenir la Garantie Financière d'Achèvement.

Comment créer une SCCV ?
Les associés sont au minimum 2. Il peut s'agir de personnes physiques ou morales et leur nationalité n'a pas d'importance.

Les formalités sont relativement réduites du fait que :
·    il n'est pas obligatoire de constituer un capital pour créer une SCCV,
·    les statuts peuvent être rédigés par acte sous seing privé.

Vous devez compléter le formulaire cerfa " MO société civile " pour déclarer la création de votre société. Comme pour toutes les autres constitutions de société, vous devez adresser votre dossier de création au Centre de formalité des entreprises (CFE) afin d'immatriculer votre SCCV.

Il convient ensuite de publier un avis de constitution dans un journal d'annonces légales (JAL).

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