Comment déterminer la plus value dans une LMNP ?

En cas de vente d'un bien en LMNP, la plus-value immobilière est soumise à l'impôt. Elle est calculée en prenant la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition corrigé, qui inclut les frais d'acquisition et éventuellement une tâche accomplie.

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Les particuliers bénéficient de nombreux avantages en achetant un logement sous le statut LMNP (loueur meublé non professionnel) : pas de gestion locative, investissement à long terme, revenus visibles, possibilité de récupérer la TVA sur le prix d'achat... De plus, les revenus locatifs produits par l'activité immobilière peuvent être totalement exonérés d'impôt selon le régime fiscal utilisé, qu'il soit micro-BIC (bénéfices industriels et commerciaux) ou réel. Mais que se passe-t-il en cas de vente ultérieure d'un bien LMNP ? La plus-value est-elle soumise à l'impôt ? Comment calculer cette plus-value? 

La vente d'un bien immobilier en LMNP peut entraîner une plus-value pour le vendeur en raison de la qualité des biens proposés en LMNP (résidences de tourisme, résidences d'affaires, résidences médicalisées, résidences seniors ou résidences étudiantes), de l'investissement à long terme qu'implique la durée du bail commercial renouvelable conclu entre l'investisseur et le gestionnaire (9 ans minimum), et de l'entretien du bien par le gestionnaire (profession de loueur en meublé).

La différence entre le prix d'achat et le prix de vente du bien LMNP constitue le montant de la plus-value immobilière brute. Toutefois, le prix d'achat doit être corrigé en tenant compte :
-des 7,5 % du prix d'achat en frais liés à l'acquisition (frais de notaire, d'agence, etc.) ; -de la tâche accomplie. Soit en prenant la somme réelle (obligation pour une entreprise d'effectuer les travaux et de fournir les factures). Alternativement, si la vente intervient après cinq ans de détention du bien immobilier LMNP, un forfait de 15 % du prix d'acquisition peut être prélevé ;

En outre, certains frais encourus par un intermédiaire, tels que les frais de diagnostic, les frais de commission payés par le vendeur et l'indemnité d'éviction du locataire potentiel (s'il est convenu que le propriétaire-bailleur prendra l'initiative de la résiliation du contrat de location), peuvent être déduits du prix de vente.
La différence entre le prix de vente et la déclaration de valeur fixée lors de la donation ou de la succession (établie devant notaire) sert à déterminer la plus-value immobilière brute en cas de vente d'un bien immobilier en LMNP reçu par donation ou succession.
les 7,5 % du prix d'achat en frais liés à l'acquisition (frais de notaire, frais d'agence, etc.) ; la tâche accomplie. Soit en prenant la somme réelle (obligation pour une entreprise d'effectuer les travaux et de fournir les factures). Alternativement, si la vente intervient après cinq ans de détention du bien immobilier LMNP, un forfait de 15 % du prix d'achat peut être prélevé ;
En outre, certains frais encourus par un intermédiaire, tels que les frais de diagnostic, les frais de commission payés par le vendeur et une indemnité d'éviction du locataire potentiel (s'il est convenu que le propriétaire-bailleur prendra l'initiative de la résiliation du contrat de location), peuvent être déduits du prix de vente.

La différence entre le prix de vente et la déclaration de valeur fixée lors de la donation ou de la succession (établie devant notaire) sert à déterminer la plus-value immobilière brute en cas de vente d'un bien immobilier en LMNP reçu par donation ou succession.

Pour bénéficier de l'appellation LMNP et de sa fiscalité très intrigante, il faut remplir l'une des deux conditions suivantes :

Les revenus tirés de la location du bien LMNP ne doivent pas être supérieurs à 23 000 € , ce qui équivaut à 50 % du revenu total du foyer fiscal.

Rédigé le
Mis à jour le 2023-06-26 10:22
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